부동산을 거래하거나 보유할 때 납부해야 하는 세금 종류에 대해서 잘 알고 계신가요? 아래 글을 보시면서 취득세, 재산세/종부세(종합부동산세), 양도세(양도소득세)의 뜻과 계산방법을 잘 숙지하시고, 매번 바뀌는 부동산 정책을 잘 지켜보시면서 세금을 최소화하고 수익을 최대화 하시길 바랍니다.
부동산 세금 종류 : 취득세, 재산세/종부세, 양도세
부동산의 사전적 의미는 "움직여 옮길 수 없는 재산, 토지, 건물, 수목 따위"를 의미 합니다. 우리 일상에서는 대부분 주거를 위한 건물(아파트, 빌라, 오피스텔 등)이 가장 흔한 부동산의 형태입니다. 이러한 주거용 부동산과 관련된 세금 종류는 아래와 같이 크게 3가지가 있습니다.
- 취득세 : 부동산을 취득할 때(살 때) 부과되는 지방세이다.
- 재산세와 종부세(종합부동산세) : 부동산을 소유하고 있을때 부과하는 보유세이자 지방세이다. 종합부동산세는 재산세 종류 중 하나이며, 일정 기준 금액을 초과하는 부동산을 소유하고 있는 사람에게 국세청이 부과하는 세금이다.
- 양도세(양도소득세) : 부동산을 매도하면서 얻은 시세차익에 대해서 부과하는 국세이다. 매도 금액(팔 때 금액)에서 취득할 때의 금액과 각종 공제금액을 제외한 나머지 차익(시세차익)에 대해서 부과된다.
※ 참고로 취득세와 재산세인 지방세는 위택스(https://www.wetax.go.kr/)에서 납부하고, 양도세인 국세는 홈택스(https://www.hometax.go.kr/)에서 납부해야 합니다.
취득세
부동산의 취득세는 돈을 주고 부동산을 살 때뿐만 아니라 상속, 증여로 부동산을 취득할 때에도 취득세가 부과됩니다. 2023년 기준으로 취득세는 어떻게 될까요? 흔히들 얘기하는 "1가구 1주택"의 경우(주택이 없다가 매수하게 되면서 1주택이 되는 경우) 아래와 같이 주택 가격에 따라 세율이 적용됩니다.
- 1가구 1주택 : 6억원 이하인 경우 1% 세율
- 1가구 1주택 : 6억원 초과, 9억원 이하인 경우 1~3% 세율
- 1가구 1주택 : 9억원을 초과하는 경우 3% 세율
1가구 1주택인 상황에서 주택을 1개 더 추가로 취득하게 된다면 "1가구 2주택" 기준으로 취득세가 부과됩니다. 추가로 취득하는 주택이 어디에 있는지에 따라서 아래와 같이 세율이 적용됩니다.
- 1가구 2주택 : 추가로 취득하는 주택이 조정대상지역이면 8% 세율
- 1가구 2주택 : 추가로 취득하는 주택이 조정대상지역이 아니면 1~3% 세율
- (참고) 2023년 1월 기준 조정대상지역 : 서울 용산구, 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구)
1가구 2주택인 상황에서 주택을 1개 더 추가로 취득하게 된다면 "1가구 3주택" 기준으로 취득세가 부과됩니다. 이 경우 추가로 취득하는 주택이 조정대상지역이면 12% 세율이 적용되고, 조정대상지역이 아니라면 8% 세율이 적용됩니다. 4주택 부터는 무조건 12%로 적용되므로 참고해주시기 바랍니다.
참고로 취득세를 미리 계산 해보려면 아래 위택스 홈페이지로 접속해보시기 바랍니다.
취득세 계산(위택스) : https://www.wetax.go.kr/main/?cmd=LPTIHA0R0
재산세와 종부세(종합부동산세)
재산세는 매년 6월 1일 기준으로 부동산을 소유하고 있다면 7월과 9월에 납부해야 하는 세금입니다. 종부세는 일정 금액보다 비싼 부동산을 보유하고 있을 때에만 추가로 부과되는 재산세의 한 종류입니다. 즉 부동산을 소유하고 있다면 재산세는 무조건 내는 세금이지만, 종부세는 소유한 부동산의 가격에 따라 부과되지 않을 수도 있습니다.
재산세의 경우 과세표준에 세율을 곱해서 계산되며, 과세표준은 공시가격에 공정시장가액 비율의 곱으로 계산됩니다. 공동주택 공시가격은 아래의 홈페이지로 접속해서 확인하실 수 있으며, 공정시장가액은 매년 변경되는데 2023년의 경우 45%라고 합니다. 그리고 아래의 위택스 홈페이지에서 재산세를 미리 계산해 보실 수 있습니다.
- 재산세 과세표준 : 공시가격 x 60%
- 2022년 주택과세표준(1가구 1주택) : 공시가격 x 45%
- 표준세율 : 과세표준 금액의 범위에 따라 0.10 ~ 0.40%로 부과
공동주택 공시가격 조회 : https://www.realtyprice.kr/
재산세 계산(위택스) : https://www.wetax.go.kr/main/?cmd=LPTIHK0R0
종부세(종합부동산세)의 기준이 되는 과세 표준은 아래와 같이 계산됩니다. 2023년의 경우 일반주택은 공시가격 9억원까지 공제를 해주고 있으며 1가구 1주택은 공시가격 12억원까지 공제를 해주고 있습니다. 그리고 공정시장가액비율은 매년 변경되는데, 작년에는 60% 이었지만 올 해는 80% 수준으로 책정될 것으로 예상되고 있습니다.
- 종부세 과세표준 : (주택 공시가격 - 공제금액) x 공정시장가액비율
과세표준을 기준으로한 산출세액은 아래와 같이 계산됩니다. 과세표준별 세율과 누진공제 금액은 아래 링크와 2023 종부세 요약표에서 상세한 내용을 살펴보시기 바랍니다.
- 산출세액 : (과제표준 x 세율) - 누진공제 - 제할 재산세
종부세 과세표준 및 세율(국세청) : https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2354&cntntsId=7736
2023 종부세 요약표 pdf 파일(국세청) : https://www.nts.go.kr/comm/nttFileDownload.do?fileKey=e435cb520b13befda723dd179c72f098
양도세(양도소득세)
아마도 부동산을 거래할 때 가장 신경 쓰이는 부분이 양도세일 것입니다. 왜냐하면 정부에서 부동산을 주거목적이 아닌 투자/투기 목적으로 거래하는 행위를 저지하기 위한 가장 강력한 장치가 바로 양도세이기 때문입니다. 양도세는 부동산을 매도할 때(팔 때) 얻은 시세차익 중 일부 공제금액을 제외한 나머에 대해서 부과하는 국세(국세청 납부)입니다. 공제금액은 필요경비와 같이 부동산 중개수수료, 법무사비용, 취득세와 인적공제 등이 있습니다(증빙자료 준비 필수). 양도세는 가구의 주택수가 몇 개인지, 부동산의 지역이 어디인지(조정대상지역, 투기과열지구 등), 실거주는 얼마나 했는지, 보유를 얼마나 했는지 등에 따라 천차만별로 부과될 수 있기 때문에 반드시 세무상담을 받는 것을 권장드립니다. 2023년 현재 양도세 관련 업데이트 된 내용을 몇 가지 정리드리겠습니다.
- 기존 조정대상지역 부동산은 2년 이상 보유 및 실거주 조건을 갖추어야 1세대 1주택에 대한 양도세 비과세 적용이 가능했지만, 전국 대부분 지역이 조정 대상에서 해제되면서 규제가 완화되었음. (2023년 1월 기준 용산구, 강남구, 서초구, 송파구만 조정대상지역임)
- 주택 취득 시점에서 조정대상지역이었다면 실거주 2년 요건을 충족해야 하며, 주택 취득 시점에서 조정대상지역이 아니었다면 2년 보유 요건만 충족하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있음.
- 2주택 모두 조정대상지역인 경우 일시적 2주택자의 종전 주택 양도기한이 2년 이내에서 3년 이내로 변경되었음. (양도세 비과세 가능)
양도세 세율은 워낙 경우의 수가 많기 때문에 아래 국세청 홈페이지에 방문하셔서 해당되는 조건에 따른 세율을 확인해보시길 추천드립니다. 그리고 꼭 양도하시기 전에 세무상담을 받으시기를 권장드립니다.
양도소득세 세율(국세청) : https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2312&cntntsId=7711
양도소득세 종합 안내(국세청) : https://www.hometax.go.kr/websquare/websquare.wq?w2xPath=/ui/pp/index_pp.xml&tmIdx=01&tm2lIdx=0107000000&tm3lIdx=0107110000
이번 포스팅에서는 부동산 거래를 위한 상식인 취득세, 재산세/종부세(종합부동산세), 양도세(양도소득세)의 뜻과 계산방법에 대해서 알아보았습니다. 이 3가지 세금의 기본적인 개념은 변하지 않기 때문에 잘 숙지하시기 바라며, 매년 바뀌는 부동산 정책을 잘 지켜보시면서 지출을 최소화, 수익을 최대화할 수 있는 지혜를 갖추시길 바랍니다.
참고로 오피스텔 관련 부동산 지식이 필요하시다면 아래 링크를 참고해 주시기 바랍니다.
오피스텔 주택수 포함 여부와 주거용 오피스텔 기준 총정리
오피스텔은 주택수 포함 여부에 따라 취득세, 재산세/종부세, 양도세에 많은 영향을 미칠 수 있습니다. 그리고 주택수 포함 여부는 주거용 오피스텔인지가 중요한 판단 기준입니다. 보유하신 오
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오피스텔 주택수 포함 여부에 따른 취득세, 보유세(재산세/종부세), 양도세 총정리
준주택에 해당하는 오피스텔은 주택수 포함 여부에 따라 취득세, 보유세(재산세/종부세), 양도세에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다. 오늘은 오피스텔과 관련된 다양한 경우에 대해서 취득세,
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