오피스텔은 주택수 포함 여부에 따라 취득세, 재산세/종부세, 양도세에 많은 영향을 미칠 수 있습니다. 그리고 주택수 포함 여부는 주거용 오피스텔인지가 중요한 판단 기준입니다. 보유하신 오피스텔이 주거용인지, 그에 따라 주택수에 포함되는지를 판단하기 위한 총정리를 해보겠습니다.
우선 부동산 관련 세금인 취득세, 재산세/종부세, 양도세에 대한 개념이 궁금하시다면 아래 포스팅을 먼저 읽어 보시기를 적극 권장 드립니다.
부동산 세금 종류 : 취득세, 재산세/종부세, 양도세 뜻과 계산 방법
부동산을 거래하거나 보유할 때 납부해야 하는 세금 종류에 대해서 잘 알고 계신가요? 아래 글을 보시면서 취득세, 재산세/종부세(종합부동산세), 양도세(양도소득세)의 뜻과 계산방법을 잘 숙
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그리고 오피스텔의 주택수 포함여부에 따른 각종 세금(취득세, 종부세, 양도세)에 대한 내용도 아래 포스팅에서 살펴 보시기 바랍니다.
오피스텔 주택수 포함 여부에 따른 취득세, 보유세(재산세/종부세), 양도세 총정리
준주택에 해당하는 오피스텔은 주택수 포함 여부에 따라 취득세, 보유세(재산세/종부세), 양도세에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다. 오늘은 오피스텔과 관련된 다양한 경우에 대해서 취득세,
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1. 주택법상 오피스텔은 어떤 주택인가?
주택법 및 주택법 시행령에 따라 주택을 다음과 같이 3가지 정도로 분류하고 있습니다. 보시다시피 우리가 흔히 알고 있는 아파트는 공동주택으로 분류되며, 오피스텔은 "준주택"으로 분류되고 있습니다. 따라서 오피스텔만 보유하고 있다면 주택법상 주택이 아니므로 무주택자 기준으로 주택청약이 가능합니다.
- 단독주택 : 단독주택, 다중주택, 다가구주택
- 공동주택 : 아파트, 연립주택, 다세대주택
- 준주택 : 기숙사, 다중생활시설, 노인복지시설, 오피스텔
1-1. 주택수 포함여부 판단을 위한 주거용 오피스텔의 정의
오피스텔의 사전적 의미는 "간단한 주거 시설을 갖춘 사무실"입니다. 즉 오피스텔은 상업용(업무용) 공간으로 활용하기 위해 만들어졌다고 볼 수 있습니다. 하지만 주거 기능도 갖추었기 때문에 내부 공간 및 설비(화장실, 주방 등) 등을 활용하여 충분히 주거 전용으로도 활용할 수 있으며 실제 임대주택 형태로도 많은 사람들이 이용을 하고 있습니다. 일반적으로 오피스텔을 상업용(업무용)으로 임대를 하게 된다면 일반임대사업에 해당하게 됩니다.
만약 오피스텔을 주거용으로 사용하고 있다면 주택으로 취급되어 각종 세금에 상당한 영향을 미칠 수 있기 때문에 보유하고 계신 오피스텔이 주거용인지 아닌지를 확실하게 판단하는 것이 중요합니다. 아래 내용 중에 하나라도 해당한다면 주거용 오피스텔이라고 판단될 수 있습니다. 실제로 아래 내용뿐만 아니라 임차인의 출차 기록까지 조사해서 주거용인지 아닌지를 판단한 사례도 있다고 하니, 의도적으로 주거용 오피스텔이 아님을 입증하기는 거의 불가능하다고 보시면 될 것 같습니다.
- 오피스텔 소유자가 주택임대사업자로 등록한 경우
- 임대를 전세계약으로 체결하였거나 임차인이 전입신고한 경우
- 임차인이 오피스텔에 사업자등록한 사실이 없는 경우
- 각종 부동산 및 포털사이트에 주거용 오피스텔로 광고 중인 경우
- 내부 시설이 상식적으로 보았을 때 주거용 시설로 구성된 경우
1-2. 오피스텔의 주택수 포함여부를 판단하는 기준
앞서 말씀드린 것처럼, 주거용 오피스텔인 경우 주택수에 포함되는 경우가 발생합니다. 주택수에 포함된다는 것은 다른 주택에 대한 취득세, 현재 보유한 주택에 대한 재산세/종부세, 오피스텔 및 다른 주택에 대한 양도세 등에 많은 영향을 미칠 수 있습니다. 심지어 판단을 잘못해서 예상치 못한 세금 중과가 발생할 수 있으므로, 아래 내용뿐만 아니라 부동산 전문 세무사의 상담을 꼭 받으셔야 합니다. 물론 주택수에 포함되어도 일반 주택과 마찬가지로 1가구(1세대) 1주택 및 일시적 2주택 등의 혜택을 받으실 수 있습니다.
아래 표는 취득세, 보유세, 양도세 항목별로 오피스텔의 주택수 포함여부에 대한 기준이므로 잘 살펴보시기 바랍니다. 주의하실 점은 주거용 오피스텔을 상업용(업무용) 오피스텔로 용도변경하여도 2년이 경과되어야 상업용(업무용) 오피스텔로 인정받을 수 있습니다.
| 구분 | 주택수 미포함 | 주택수 포함 |
| 취득세 | 2020년 8월 12일 전에 매매계약 체결 하였거나(잔금일 무관), 시가표준액 1억원 이하인 경우 미포함 | 2020년 8월 12일 이후 신규 취득한 경우 포함됨 |
| 보유세 (재산세, 종부세) | 매년 6월 1일 시점에 상업용(업무용) 오피스텔로 판단된 경우 미포함 | 매년 6월 1일 시점에 주거용 오피스텔로 판단된 경우 포함됨 |
| 양도세 | 상업용(업무용) 오피스텔인 상태에서 양도할 경우 미포함 | 주거용 오피스텔인 상태에서 양도할 경우 포함됨 |
오피스텔의 취득세/보유세(재산세 및 종부세)/양도세, 그리고 오피스텔을 보유하고 있을 때 타 주택에 대한 취득세 및 양도세에 대해서는 다음 시간에 아주 자세히 다룰 예정입니다.
오늘은 오피스텔의 주택수 포함 여부를 판단하는 기준과, 주거용 오피스텔의 기준에 대해서 총정리를 해보았습니다. 오피스텔을 투자 목적 또는 임대 소득 목적으로 보유하신 경우가 많겠지만, 주택수 포함여부에 대해서 정확하게 판단하고 있지 않다면 예상치 못한 세금이 부과될 뿐만 아니라 다주택자에 해당하는 중과세율이 적용될 수 있으므로 위의 내용을 잘 살펴보시고, 실제 거래를 하기 전에 전문가의 세무상담을 꼭 받으시기 바랍니다.
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