오피스텔 주택수 포함 여부에 따른 취득세, 보유세(재산세/종부세), 양도세 총정리

준주택에 해당하는 오피스텔은 주택수 포함 여부에 따라 취득세, 보유세(재산세/종부세), 양도세에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다. 오늘은 오피스텔과 관련된 다양한 경우에 대해서 취득세, 보유세, 양도세가 어떻게 부과되는지 총정리를 해보겠습니다. 예상치 못한 세금을 납부하지 않도록 내용을 잘 숙지하시기 바랍니다.

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내용의 이해도를 높이기 위해 부동산 세금 종류(취득세, 보유세, 양도세)와 개념, 그리고 오피스텔의 주택수 포함 여부와 주거용 오피스텔의 기준에 대한 포스팅을 먼저 읽어보시기를 적극 권장 드립니다.

• 부동산 세금 종류와 개념

부동산 세금 종류 : 취득세, 재산세/종부세, 양도세 뜻과 계산 방법

 

• 오피스텔의 주택수 포함 여부와 주거용 오피스텔의 기준

오피스텔 주택수 포함 여부와 주거용 오피스텔 기준 총정리

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[목차]

1. 오피스텔 관련 취득세, 보유세(재산세/종부세), 양도세 총정리

  1-1. 오피스텔의 취득세 및 양도세

  1-2. 오피스텔을 보유하고 있을 때 다른 주택에 대한 취득세

  1-3. 오피스텔을 보유하고 있을 때 보유세(재산세/종부세)

  1-4. 오피스텔을 보유하고 있을 때 다른 주택의 양도세

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1. 오피스텔 관련 취득세, 보유세(재산세/종부세), 양도세 총정리

이제 오피스텔 관련한 취득세, 보유세(재산세/종부세), 양도세에 대한 다양한 경우의 수를 살펴보겠습니다. 각자 상황에 맞는 경우를 잘 살펴보시기 바라며, 모든 내용을 살펴보신다면 앞으로 오피스텔 관련 거래를 하실 때 많은 도움이 될 것입니다.

1-1. 오피스텔의 취득세 및 양도세

첫 번째로 오피스텔을 취득 및 양도할 때 발생하는 취득세 및 양도세를 설명드리겠습니다. 

1) 오피스텔 취득세

오피스텔 취득 시 건축물대장이나 사용승인서에 "주택"으로 기입되어 있지 않는 한, 주택 이외의 부동산에 대한 취득세율이 적용됩니다. 즉 취득 세율 4%에 농어촌 특별세 0.2% 및 지방교육세 0.4%가 더해져서 총 4.6%의 취득세가 적용됩니다. 따라서 취득가를 과세표준액이라고 한다면, 취득세는 취득가격에 4.6%를 곱한 금액이 되겠습니다. (예를 들면 취득가격이 1억원인 경우 취득세는 460만원)
참고로 오피스텔 취득세 감면을 받기 위한 2가지 방법이 있습니다. 하나는 주택임대사업자를 등록하면 취득세가 면제되는데, 하지만 주택임대사업자를 등록하게 되면 주거용 오피스텔로 판단되어 주택수에 포함될 수밖에 없습니다. 다른 하나는 전용면적 60㎡ 이하에 취득세 200만원 이하인 경우 취득세가 면제됩니다. 하지만 취득세가 200만원을 초과할 경우 취득세의 80%가 감면되며, 면적이 60㎡를 초과하는 경우 50%만 면제됩니다.

2) 오피스텔 양도세

오피스텔을 매도하면서 발생한 양도차익에 대한 세금인 양도세는 주거용 오피스텔인지가 핵심입니다. (주거용 오피스텔 판단 여부는 상단의 링크 참고) 즉, 주거용 오피스텔인 경우 주택으로 취급되어 일반 주택과 동일한 양도세가 적용되며, 다주택자에 해당하는 경우 양도세 중과가 될 수 있으므로 꼭 주의하셔야 합니다. 물론 1가구(1세대) 1주택 비과세나 일시적 2주택 비과세 혜택도 받을 수 있습니다. 일반 주택 양도세에 대한 내용은 포스팅 상단에 있는 부동산 세금 종류 포스팅 링크를 참고해 주시기 바랍니다.
상업용(업무용) 오피스텔은 상가 양도세 기준을 따르며, 보유기간별로 세율이 달라집니다. 보유기간이 1년 미만이면 50%, 2년 미만이면 40%, 2년 이상이면 기본세율이 적용됩니다. 기본세율을 적용할 때에는 "양도세 = (양도소득 과세표준 x  세율) - 누진공제"로 계산되며, 양도소득 과세표준은 양도차익에서 장기보유 특별공제, 기본공제(250만원)를 제외한 나머지 금액을 의미합니다. 2023년 기준으로 장기보유 특별공제 및 양도세율은 아래와 같습니다.

양도소득 과세표준 = 양도차익 - (양도차익 x 보유기간별 공제율) - 기본공제 250만원
보유기간별 공제율 (장기보유특별공제율 = 양도차익 x 보유기간별 공제율)
보유 기간	공제율
3년 이상 4년 미만	0.06 (6%)
4년 이상 5년 미만	0.08 (8%)
5년 이상 6년 미만	0.10 (10%)
6년 이상 7년 미만	0.12 (12%)
7년 이상 8년 미만	0.14 (14%)
8년 이상 9년 미만	0.16 (16%)
9년 이상 10년 미만	0.18 (18%)
10년 이상 11년 미만	0.20 (20%)
11년 이상 12년 미만	0.22 (22%)
12년 이상 13년 미만	0.24 (24%)
13년 이상 14년 미만	0.26 (26%)
14년 이상 15년 미만	0.28 (28%)
15년 이상	0.30 (30%)

기본세율 및 누진공제
과세표준	세율	누진공제
1,400만원 이하	0.06 (6%)	해당 없음
5,000만원 이하	0.15 (15%)	126만원
8,800만원 이하	0.24 (24%)	576만원
1.5억원 이하	0.35 (35%)	1,544만원
3억원 이하	0.38 (38%)	1,944만원
5억원 이하	0.40 (40%)	2,594만원
10억원 이하	0.42 (42%)	3,594만원
10억원 초과	0.45 (45%)	6,594만

그 외 양도소득세에 대한 자세한 내용은 아래의 국세청 홈페이지를 참고해 주시기 바랍니다.

• 국세청 양도소득세 정보 : https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2312&cntntsId=7711

국세청

 

1-2. 오피스텔을 보유하고 있을 때 다른 주택에 대한 취득세

오피스텔을 보유하고 있는 상태에서 다른 주택을 취득할 경우, 역시나 보유하고 있는 오피스텔이 주거용인지 아닌지가 핵심입니다(주거용 오피스텔 기준은 상단의 링크 글 참고). 보유하고 있는 오피스텔이 주거용 오피스텔이라면 주택수에 포함되어 취득세가 결정됩니다. 또한 1가구(1세대) 2주택 또는 3주택 이상에 대한 다주택자 취득세 중과에 해당되므로 꼭 유의하시기 바랍니다. 주택수에 따른 취득세에 대한 내용은 포스팅 상단에 있는 부동산 세금 종류 포스팅 링크를 참고해 주시기 바랍니다.
다만 취득 시 오피스텔이 주택수에서 제외될 수 있는 3가지 조건이 있습니다. 아래 3가지 조건 중 한 가지라도 해당된다면 주거용 오피스텔도 주택수에서 제외됩니다(취득 시에만).

• 1) 지방세법이 개정된 2020년 8월 12일 이전에 오피스텔 매매계약 체결한 경우
• 2) 시가표준액이 1억원 이하인 오피스텔인 경우
• 3) 상속받은 오피스텔이 있는데 상속개시일로부터 5년 이내인 경우

 

1-3. 오피스텔을 보유하고 있을 때 보유세(재산세/종부세)

오피스텔도 부동산이므로 매년 6월 1일 자로 오피스텔을 보유하고 있다면 보유세(재산세)를 납부해야 합니다. 아래와 같이 상업용(업무용) 오피스텔 또는 주거용 오피스텔인지에 따라 재산세가 달리 부과됩니다. 하나 특이한 점은, 주거용 오피스텔의 경우 자동으로 주거용 오피스텔 재산세가 부과되는 것이 아니라 구청 세무과에 가서 신고를 해야지 주거용 오피스텔 재산세로 부과가 되며, 이런 경우 주택수로 포함될 뿐만 아니라 다주택인 경우 종부세 대상이 될 수 있습니다.

구분	건물분 재산세	토지분 재산세
상업용(업무용) 오피스텔	과세표준(공시가격 x 공정시장가액비율 70%) x 표준세율(0.25% 단일세율)	과제표준(공시가격 x 공정시장가액비율 70%) x 표준세율(과세표준에 따라 0.2~0.4%)
		*표준세율 1) 2억원 이하 : 0.2% 2) 2억원 초과, 10억원 이하 : 400,000원 + 2억원 초과 금액의 0.3% 3) 10억원 초과 : 2,800,000원 + 10억원 초과 금액의 0.4%
주거용 오피스텔	과세표준(공시가격 x 공정시장가액비율 60%) x 표준세율(취득가액에 따라 0.1~0.4%)	토지분 따로 부과 안함
	*표준세율 1) 6,000만원 이하 : 0.1% 2) 6,000만원 초과, 1억 5,000만원 이하 : 60,000원 + 6,000만원 초과 금액의 0.15% 3) 1억 5,000만원 초과, 3억원 이하 : 195,000원 + 1억 5,000만원 초과 금액의 0.25% 4) 3억원 초과 : 570,000원, + 3억원 초과 금액의 0.4%

 

• 재산세 관련 더 자세한 정보는 아래 위택스 링크를 참고해 주시기 바랍니다.
  재산세 상세내용(위택스) : http://www.wetax.go.kr/html/01tax/taxinfo_09.html

세목별 소개 > 재산세 : 위택스(WeTAX)

 

1-4. 오피스텔을 보유하고 있을 때 다른 주택의 양도세

다른 주택을 양도하는 시점에서 오피스텔이 주택수에 포함된다면 2주택 또는 다주택에 대한 양도세 중과가 발생합니다. 양도시점에서 오피스텔의 주택수 포함여부 역시 주거용 오피스텔인지가 핵심입니다.(상업용 오피스텔은 주택수에 미포함)  1-2 항목에서 말씀드렸다시피 다른 주택을 취득하는 경우 주거용 오피스텔이라도 주택수에 포함되지 않는 조건이 있었습니다. 하지만 양도세에서만큼은 그러한 예외가 없기 때문에 많은 사람들이 이 부분을 간과하고 예상치 못한 큰 양도세를 납부하는 일이 적지 않습니다.

양도세는 주택수, 지역, 실거주 기간, 보유기간 등에 따라 상당히 많은 경우의 수를 갖고 있으므로 직접 아래의 홈택스 양도세 계산기도 이용해 보고, 양도세 세율도 확인해 보시길 권장드립니다. 그리고 꼭 전문가의 세무상담을 받으셔서 정확한 양도세를 확인하시기 바랍니다.

• 국세청 양도세 계산 : https://www.hometax.go.kr/websquare/websquare.wq?w2xPath=/ui/pp/index_pp.xml&tmIdx=&tm2lIdx=&tm3lIdx=
• 국세청 양도세 세율 자료 : https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2312&cntntsId=7711

 

마치면서,

오늘은 오피스텔의 주택수 포함 여부에 따른 취득세, 보유세, 양도세에 대해서 총정리를 해보았습니다. 이 글을 읽으시는 모든 분들께서는 내용을 잘 숙지하셔서 예상치 못한 세금과 불필요한 세금을 최소화하실 수 있기를 바라겠습니다.